7年成就“深圳百强”的奥秘（6）

6.1中深装的运营系统

1、运营设计

为促进集团总体战略的落地，中深装以价值链分析为指导，全面分析了行业先锋契合的商业模式和关键成功要素，考虑了后来者定位、经营实力、管理难度和管理能力，中深装构建了集团的经营管理系统，如图：

在这一系统中，中深装将运营活动分为三个层级：

三大顶级运营过程：发展理念、战略定位和战略目标；文化建设和品牌培育；分子公司和集团治理。

五大关键运营过程：市场开发、业务承揽、施工准备、工程施工和客户服务。

七项支持性过程：营业资质、合作分包、技术质量、安全环境、施工设施、人力资源和财务管理。

中深装的设计思路是：三大顶级过程既为集团发展指明方向和目标，本身也是落实集团“双向整合”和“细分深耕”战略中必须共同推进的活动。五大关键过程是公司经营的主线，是各项战略举措落地的必要环节和举措；支持性活动融入经营主线，支持经营主线，支撑经营主线。所有的经营活动，均由市场和客户要求决定，并与客户满意和信赖为落脚点。

这一系统中，中深装充分考虑了业务外包和业务合作问题，包括工程项目的自主承接和合作承揽、项目工程的自行设计和委托设计、自主施工和分包施工等，已为外部资源的开发、利用和双向并购预留了足够的空间和接口。

2、过程识别

围绕客户、法律法规和标准要求，中深装对五大关键过程的运营实施，规划了关键要素，包括关键活动、责任部门、支持文件和监测指标，如图：

3、运营管理

中深装以质量、环境、安全管理体系和部门职责文件为载体，明确规定了五大关键活动和多数支持性活动的实施程序和管理办法；采用每周例会、每月总结会和季度经营分析会的形式，对所有业务活动进行回顾、评价和考核。

4、运营改进

在短短七年的经营中，中深装的运营改善始终与工程项目的准备和施工两大关键过程密不可分。正是这两大过程，将客户研究、设计创新、施工管理、技术创新、质量管理、员工管理、社会责任等若干专业进行了有机融合。以京基100项目为例加以说明。

工程概要：京基100（KK100），楼高441.8米，共100层，是深圳第二高楼、中国内地第五高楼、全球第十三高楼。由英国两大国际著名建筑设计公司——TFP和ARUP联合设计，中建四局承建主体结构。京基100是深圳房企京基集团旗下的世界级地标，也是中国民营地产企业投资建造的最高建筑，保持了多项中国记录、世界纪录，并获得了多项世界级奖项。

中深装以包工包料方式承包了京基100二期精装修工程，范围包括首层大堂、39、40层空中大堂的地面、天花、墙面、栏杆和电气等。

项目管理：中深装组织了以总经理柯颖锋为首，包括项目经理崔培龙、技术负责人李彦宏、总设计师邓建平任设计团队负责人的项目管理团队。其中，设计团队10人（包括建筑设计师6人，市场推广3人）。

项目设计：京基100的建筑顶部被国际建筑师采用异形屋顶设计，突出辨识度，打造深圳名片，延续深圳文脉，成为城市建筑的标志之作。但是，也为装修装饰工程留下了巨大的空间利用难题。

工程亮点：从设计到施工，京基100项目向社会呈现了三大亮点：为解决这一难题，中深装组建10人设计团队，通过“研究分析-草案对比-方案设计-方案总结”四个步骤，研究确定了“超高层建筑异形屋顶空间利用内套法”，采用悬挂单体建筑造型设计、定位、内部设计和节能技术等四项设计方法，完成了设计方案，获得了客户高度赞扬。

（1）整体悬空结构设计，节约空间。针对椭圆形的异形屋顶，为增大空间利用价值，中深装将其设计为一个与屋顶形状相吻合的异形舞台，采用鹅蛋形悬空拉索设计；将剩余空间设计为360度观景平台，开辟为观景咖啡厅。整体结构分为三层，三层平台与曲面结构连接，突出三大功效：分散受力，减少整体结构荷载；充分利用鹅蛋形的内部空间；360º全景观光。这一创新性设计，创造了更大空间，给人赏心悦目的美感，具有极高的商业价值和文化价值。

（2）采用高新技术，突出节能理念。使用透明玻璃幕墙，充分利用自然光源，以求白天减少人工照明。在屋顶四周采用小型智能遮阳板，随太阳光照自行调节角度，利用更多自然采光，补充人工光源无法满足的光照，避免资源浪费。在电气系统照明上，则采用电磁感光灯、LED等新型光源，配以时控、光控和声控技术。

（3）运用专有技术，践行绿色环保。在360°舞台周边，采用了中深装自主研制的“发泡铝吸音板材”，这是中深装室内超轻吸音板“干粘法”工法利用的典型案例。

京基100作为多用途建筑，使用热泵制造卫生热水，使用烘干设备洗衣产生大量热能和高温冷凝水，形成酒店余热、电能的无谓浪费。对此，中深装采用专有技术“酒店余热与空气热源回收节能供热系统”来吸收酒店的余热为餐厅制造热水，循环利用酒店废热，达到节能环保的目的。

此外，中深装还在京基100项目上应用了“窗帘声控系统”、“建筑外墙装饰挂板”、“建筑用装饰板”、“建筑装饰灯具”、“墙壁置物盒”和“建筑用的复合装饰板”、“内墙新型彩色混凝土预制饰面板干挂”等专有技术。

应用这些中深装的专有技术，既可帮助中建四局、京基房地产和潜在用户实现其价值，又是对中深装“绿色”发展理念的践行。

技术创新：在京基100项目中，中深装应用了《建筑业10项新技术（2010年版）》中的“聚氨酯防水涂料施工技术”，同时应用了中深装“窗帘声控系统”、“酒店余热与空气热源回收节能供热系统”等8项专有技术。2012年，中深装将其中的7项申报了国家实用新型专利并获得授权，1项被认定为深圳市工法。

工程获奖：2013年，该项工程获得“广东省建设工程优质奖”、“广东省工程建设金匠奖”；同年获得国家建设工程质量最高奖——“中国建设工程鲁班奖（国家优质工程）”。2014年，该项目再次荣获“中国建筑装饰三十年百项经典工程”。

6.2中深装的过程优化

1、质量策划

2008-2010年，中深装的关注点在于工程施工质量。2011年基于深圳知名品牌的创建，中深装引入了卓越绩效理念和模式，了解到工程质量与经营质量的差异，开展了一系列活动，典型者如：

一是梳理和更新领导理念，即使命、愿景和核心价值观（参见1.1）；

二是继续推进中长期战略研究，形成了《中深装中长期发展战略研究和规划报告》，确定了发展方向、总体战略和战略目标（参见1.1和2.1）；

三是梳理并策划了公司经营管理系统（参见6.1）；

四是狠抓骨干经营知识的培训（参见4.2）。邀请卓越绩效管理专家上门授课，派出人员参加市区两级政府质量奖培训；开展质量安全警示教育。

五是基于行业后来者定位，狠抓以工程创优活动为基础的品牌培育（参见1.1）；

六是顺应《质量发展纲要》要求，明确了集团质量安全的责任归属：集团董事长承担质量安全的首要责任，分管的总工程师和项目经理承担质量安全的直接责任，强化了现场施工的九大员的选拔和配置。

这些活动的目的，旨在提升经营质量、促进发展壮大和可持续发展，实现“卓越中深装，基业常青树”的梦想。

2、质量保证

工程质量始终是建筑工程施工企业的立足之本。中深装按照《工程建设施工企业质量管理规范》GB/T50430-2007和环境管理体系、职业安全健康体系的要求，建立和实施了中深装工程质量、环境和职安管理体系，确立了公司的质量/环境/职安方针和目标：

在质量体系实施过程中，中深装大力推进“工程创优”活动。以三诺智慧大厦装饰装修工程（V标段）为例。

工程项目背景：该工程位于南山区滨海大道旁，工程为3层展厅及28层墙面、地面、天花、强弱电安装、给排水工程等，装修总面积3000平方米，合同预算xxxx万元。

工程施工难点：该工程的特点是工期较紧、材料高档、质量要求严格。项目难点主要为地面铺设、石材墙面的施工以及灯具灯管配合安装，弱电部分的智能化设备安装等。

项目管理方式：根据工程特点，中深装组建了项目管理班子，选调一级建造师、高级工程师李宏艳出任项目经理，选派2次荣获广东省建筑设计工程奖、中国建筑装饰工程奖、“2011-2012年度最具影响力设计师”奖的高级建筑设计师邓建平出任主创设计师。中深装将该工程视为“精品工程”，经过深入细致的研究，明确了工程重点和难点，确定了创优保质目标，组织编制了项目施工组织计划和施工质量计划，制订了安全生产和创优保质措施；选派专人负责组织和管理人力、物力和机械设备的调配与供应，及时解决施工中出现的问题；选派专人负责材料供应、施工进度、施工管理、施工安全、施工质量、竣工验收、工程决算等工作；选派专人协调各单位的关系，服从总承包单位的管理。同时，中深装确定了项目的施工策略：严格遵循质量体系要求，各工种交叉作业，确保工程质量和工期。

创优保质目标：1）工程质量检验批评定合格率100％，分项、分部工程一次检验合格率100%，优良率95%；单位工程、分部工程、分项工程、加权平均分不小于95分，满足全线创优规划要求。2）施工工艺质量符合国家、交通部施工规范及施工技术规则、施工安全规则要求的标准。3）施工材料试验检测资料、产品合格证、各种检查验收签证齐全并符合规范要求，分项、分部工程质量控制资料完整，所涉及结构安全和使用功能的检验和抽样结果符合有关规定，检验批、分项、分部的工程质量自检检验率达100%。

施工过程的管理：该项目的整个施工过程，包括：施工组织设计、技术交底、施工试验和施工、施工总结。

1）强化事前准备：项目准备阶段，按创优要求编写《创优规划》和各类工程管理文件。进场前，召集项目部专项培训，明确精品工程和创优目标，落实创优责任和监管责任，层层签订质量责任书，解答员工疑问。

2）强化样板先行：项目开工后，坚持开工必优、一次成优、样板先行。在施工中保证每个分项工程以优质为标准，全部质量合格，并树立样板项目，以样板工程带动全部工程的全面实施。

3）强化科技攻关：成立科技攻关组，对重大技术方案、工程难题进行专项研究，强化方案优化，合理进行施工组织安排，做到标准明确、重点突出、技术交底清楚、施工指导切实具体。

4）强化质量自检：选派具有丰富施工经验和相应资质的质量检验工程师担任该工程质量检查工作，工程队内部严格执行“自检、复检、专检”的“三检制”，检查中发现问题及时纠正处理，并记入工程日志。根据工程进展，经常进行定期或不定期检查，按《验标》要求及时进行分项、分部、单位工程质量检查评定，通报工程质量情况。同时建立激励机制，奖优罚劣，优质优价，鼓励创优

5）强化过程控制：严格执行“三工”（工前交底，工中检查指导，工后总结评比）、“五不施工”（未进行技术交底不施工；材料无合格证，试验不合格不施工；上道工序或成品、半成品未经检查验收不施工；隐蔽工程未经监理工程师检查签证不施工；图纸和技术要求不清不施工）、“三不交接”（无自检记录不交接，未经质检人员验收不交接，施工记录不全不交接）和“三级检测”（跟踪检测、复测、抽检）管理规范和挂牌施工制度。

6）强化配套工作。除上述活动外，中深装还有针对性地开展技术培训工作和QC小组活动，消除施工质量通病。抓好测量资料换手复核和施工资料的整理归档等活动。

三大工程亮点：该项目完成后，顺利通过客户验收。经专家和客户联合评定，该项目呈现了三大亮点：

一是智慧生活创意馆装饰采用流线扎哈造型艺术风格，而类似人眼睛的左右对称的显示屏，用简洁、明快的视觉感观，赋予韵律的动感视频来诠释未来。

二是以智慧创想家为主题，利用白色曲面造型，辅以多媒体智能灯光控制打造未来智能空间。

三是展馆分三诺看世界、创想馆、企业馆、设计精品展示馆及智能家居体验馆五个组团。其中三诺看世界为迎宾接待厅，由14米弧面钢化玻璃及背投幕营造，来宾在这里不仅可以观赏飞鸟游鱼等数字短片，还可以在这里通过触摸实时了解国内外新闻轶事。

工程创优成果：该项工程的设计和装修，分别荣获2014年度“深圳市装饰工程金鹏奖”。

在中深装，类似三诺大厦这样的项目，采用类似方法进行工程创优的案例还有很多。2012-2014年64项获奖工程中，国家级奖项21项，省级奖项21项，市级奖项22项。

此外，中深装定期开展内部质量审核和管理评审活动，以确保质量、环境和职安体系得以贯彻落实在具体的工程项目之中。

3、方法运用

中深装的质量培训活动分为两类：一是参加外部培训，例如，参加深圳市科学技术协会主办的“绿色建筑发展现状与建设理念转型”培训会、上海中心大厦设计团队主办的“BIM在超高建设中的运用经验分享”、“建筑节能环保案例分析”、“工程施工质量验收标准讲座”等培训会议；二是组织内部培训，包括邀请卓越绩效专家、质量体系审核员和咨询师上门讲课；每一个重点工程开工前，由总工程师或资深项目经理举办的项目质量控制说明会；还包括项目施工中的技术质量对口辅导。

这些年，中深装常用的质量工具如下表：

此外，在施工的组织管理上，中深装经常采用交叉施工、目标管理、项目预算管理、标识标牌管理、材料和设备的定置管理、工程资料的视频技术等各项管理方法。

4、优质发展

当前，中深装的公司管理，正在向集团集成管理迈进，业务、行政、财务等各项职能基本实现了协调配合，系统运营能力有所增强。为实现质量型增长，内涵式发展，中深装采取了一些关键举措：

一是识别影响公司可持续的影响因素，如下图：

二是就关键可控因素做出安排。结合公司实际，中深装将其中可控的关键人才队伍、可用的客户和品牌资源、工程施工技术、核心竞争力、动态变革四项作为当前的关键因素并付诸改善行动。这些行动包括：关键人才队伍的招聘、任用和保持（参见4.1）；组织专业团队开发市场、开发客户，使得客户显著增多；以“工程创优”活动为载体，开展品牌培育，取得显著成效；工程施工技术上，注重专有施工工法和工艺的总结、推广和认定；对其中一些技术诀窍申请国家专利保护。

三是高度关注外部因素的变化。一方面，在市场开发和项目承揽中，中深装对客户信息的掌握聚焦于客户偏好的倾听、交流、理解和传递（给施工设计人员）。另一方面，因应行业监管规律，中深装高度重视与建筑市场有关的法律法规、标准的收集、研究和应用（于投标、设计、施工和服务各阶段）。这些年，中深装积极响应各地政府的“绿色城市”建设，积极开展绿色设计和绿色施工，积极采用节能、节水、节材的施工材料和施工工艺，多项工程获得国家、省市相关奖项。

6.3中深装高质量运营的结果

（1）质量水平

（2）运营效率

（3）运营效果

（4）发展能力